Cet article a pour ambition de vous proposer une analyse actualisée du marché immobilier Bordelais. Après une forte reprise des ventes qui s’était installée entre le dernier semestre 2024 et le début du 2ème semestre 2025, période que nous avions qualifié de véritable « parenthèse enchantée » lors de notre dernière analyse. Le marché a commencé à ralentir au dernier trimestre 2025 et les perspectives pour cette fin d’année 2026 ne sont pas très encourageantes.
Un ensemble de signaux négatifs avait déjà commencé à faire tousser cette reprise fragile, mais le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient par l’Amiral Donald vient définitivement clore ce bref enchantement.
La remontée du coût du baril et la crainte d’une poussée inflationniste en découlant vont continuer de mettre en tension les banques. La remontée progressive des taux d’intérêt, couplée à une légère hausse des prix constatée en 2025, fait que le rythme des ventes de logements anciens continue de diminuer et incite à un certain pessimisme pour cette fin d’année 2026.
Retour sur cette parenthèse enchantée
( voir notre précédente analyse du marché immobilier )
Entre fin 2024 et une bonne partie de l’année 2025, le marché immobilier a réellement bénéficié d’un contexte favorable. La forte baisse des taux d’intérêt et leur stabilisation a permis de relancer l’activité. Les banques françaises ont joué un rôle clé dans cette dynamique en assouplissant leurs conditions de crédit : elles ont réduit les taux plus rapidement que prévu, allongé la durée des prêts immobiliers, parfois diminué les apports demandés et surtout accepté davantage de dossiers, au détriment même de leur rentabilité, afin de capter de courtiser essentiellement les jeunes actifs et relancer la production de crédit… Les primo-accédants ont été les grands gagnants de cette brève période !
La stratégie était claire : soutenir un marché immobilier encore fragilisé par la crise profonde traversée entre 2023 et 2024, en allégeant drastiquement les conditions d’accès au crédit, devenues bien trop strictes depuis la crise des subprimes en 2008.
Grâce à ces conditions favorables, couplées à une baisse assez marquée des prix de l’immobilier à Bordeaux, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté et les transactions de logements anciens avaient fortement repris. Cette reprise restait pourtant extrêmement fragile et reposée sur un équilibre très précaire
Un horizon qui continue à s’assombrir …
À partir de l’automne 2025, la situation a donc commencé à se dégrader progressivement. Les banques, confrontées à un environnement économique encore plus incertain, ont commencé à revoir leurs stratégies. Elles ont commencé à augmenter progressivement les taux d’intérêt et à redevenir de plus en plus prudentes. Cette remontée des taux devrait malheureusement se poursuivre en 2026.
En conséquence, le coût des crédits va augmenter, ce qui va réduire à nouveau la capacité des ménages à se projeter dans leurs projets immobiliers. En toute logique, le nombre de transactions va continuer à diminuer : les ventes sont de plus en plus difficiles à réaliser, les délais vont se rallonger.
Les perspectives économiques pour les années 2026 et 2027 sont malheureusement peu favorables, et la guerre au Moyen-Orient déclenchée par l’Amiral Donald qui joue à la guerre comme un enfant mal élevé (ou HPI) devrait encore aggraver la situation. Elle entraîne déjà une hausse des prix de l’énergie, donc de certains matériaux, donc des travaux, donc de l’inflation et donc des taux immobiliers…. Facile l’économie !
À moyen terme, les conditions de financement devraient donc continuer à se dégrader jusqu’en 2027. Cette tendance dépendra en partie de l’évolution de la situation géopolitique mais également de l’inflation.
Au final, nous pensons malheureusement que le marché immobilier va une nouvelle fois rentrer dans une phase de ralentissement durable. La « parenthèse enchantée » s’est déjà refermée ( pour notre cabinet en tout cas )
Restons optimiste …
Un effondrement du marché n’est pas du tout à envisager : il y a aura simplement moins de transactions, un accès au crédit plus difficile, plus de prudence, des délais de vente qui vont s’allonger, des prix qui vont s’ajuster, des négociations plus tendues… N’est-ce pas aussi cela un marché immobilier stabilisé ?!
Malgré tout, les Français restent encore très attachés à cet actif phare qu’est le placement immobilier de manière générale. Les clients se sont habitués à cet environnement incertain avec une forme de résilience (j’ai fini par détester ce mot utilisé à toutes les sauces, mais bon )
Certains d’entre eux bien accompagnés pourront saisir de meilleures opportunités immobilières et continueront de privilégier la pierre pour sécuriser leur avenir.
De plus, ce marché de la transaction au ralenti depuis quelques années créé une véritable tension locative. Malgré les nombreuses contraintes pesant sur l’investisseur immobilier, certains continuent d’y croire et de préparer leur retraite profitant de prix ajustés à la baisse, de taux d’occupation importants avec moins de rotation locative, permettant de meilleures rentabilités.
Par ailleurs, l’État semble prendre conscience ( enfin ) de la crise du logement qui se profile. Certaines déclarations et dispositifs récents vont dans le bon sens : dispositif Jeanbrun, exonérations fiscales pour les donations si achat de sa résidence principale et/ou travaux de rénovation de ses enfants… Puis dernièrement, nous avons changé de Maire. Nous espérons vivement que certaines dispositions prises sans aucune consultation par l’ancienne municipalité pourront être ajustées afin de rassurer les investisseurs privés et leur permettre de regénérer l’offre locative : plafonnement des loyers et permis de louer par exemple …
Nous vous tiendrons informés !
