Chez Lapalus Immobilier, nous avions constaté une reprise lente et progressive des transactions fin 2024 et début 2025, corrélé au double effet : la baisse des taux d’emprunt immobilier et un ajustement des prix de vente à la baisse (voir notre article de janvier 2025).
Nous avons laissé passer presque 1 année avant de vous livrer notre nouvelle analyse immobilière, que nous souhaitons comme toujours la plus précise et objective possible.
Une année ? Mais pourquoi avoir attendu si longtemps ? Pour deux raisons principales :
- La première est que la forte embellie constatée lors du premier semestre 2025 nous a malheureusement trop vite semblé ne pouvoir être que passagère…
- La deuxième raison est simplement le manque de temps. Aucun de nos articles n’étant généré par de l’IA, nous avons préféré mobiliser le maximum de temps pour accompagner et concrétiser les projets immobiliers de nos clients.
Notre projection sur la stabilisation du marché immobilier début 2025 a finalement ouvert cette fameuse parenthèse enchantée du premier semestre 2025. Nous projetions une reprise lente et progressive du marché ; celle-ci s’est avérée rapide et bien plus forte qu’attendue !
Début 2025 : Une reprise incroyable du marché
Chez Lapalus Immobilier, nous avons toujours été convaincus que Bordeaux, comme son club de rugby, malgré les turbulences, possède désormais des bases solides grâce à son attractivité et son cadre de vie.
Nous restons persuadés que, contrairement à d’autres villes d’envergure similaire, Bordeaux a les clés pour transformer cette longue période de crise en superbes opportunités immobilières pour ceux qui ont la chance et le courage de pouvoir les saisir… Bordeaux le permet et le permettra toujours, mais un marché immobilier ne dépend malheureusement pas uniquement des atouts de sa ville et de son territoire !
Qu’est ce qui a permis d’ouvrir cette belle parenthèse ? Pourquoi parlons-nous simplement d’une parenthèse ? Et quels sont nos conseils pour mieux appréhender cette fin d’année 2025 et ce début 2026 ?
1. Les taux d’intérêt : une stabilité retrouvée pour les emprunteurs
De fin 2024 à juin 2025, les taux d’emprunts immobiliers se sont stabilisés autour de 3% pour des emprunts à 20 ans. Après une baisse des taux, la grande majorité des banques ont également souhaité diminuer le montant des apports demandés, contribuant à redonner une belle énergie au pouvoir d’achat immobilier sur un marché bordelais également stabilisé.
Bref, une éclaircie de constance et une certaine visibilité importante pour déclencher un projet immobilier…
2. Une correction des prix favorable aux acheteurs
Comme indiqué dans nos analyses précédentes, le marché immobilier bordelais a donc connu une correction progressive des prix à la baisse, amorcée dès la fin 2022, qui s'est poursuivie jusqu’en 2024. Les prix, grâce à une offre contenue, n’ont baissé qu’en moyenne entre 6 et 10%, avant de se stabiliser fin 2024.
Après le long règne (frôlant la dictature) des vendeurs, les acquéreurs, nouveaux rois du marché immobilier, mieux informés et armés, ont enfin pu se projeter à nouveau sur divers projets immobiliers.
3. Une prise de conscience des vendeurs
Depuis 2023, le marché s’est ajusté à la baisse. Cette donnée est désormais intégrée par une grande majorité de vendeurs. Les valorisations des agences immobilières ont été appréciées et approuvées par les vendeurs souhaitant vendre dans des délais raisonnables.
Cela a généré des biens immobiliers mieux positionnés sur le marché, des négociations parfois importantes et rapides, contribuant à diminuer les délais de vente. Cette prise de conscience s’est donc progressivement généralisée…
D’autres vendeurs n’envisageant pas de perdre le moindre centime suite à achat mal calibré au pic du marché n’ont malheureusement pas profité de cette parenthèse afin d’arbitrer leur patrimoine convenablement. Leurs biens traînent donc sur les réseaux depuis des mois et leurs commercialisations auront bien du mal à rebondir désormais.
4. Pourquoi parle-t-on d’une parenthèse ?
J’ouvre la parenthèse :
Lors de ce premier semestre de 2025, le marché immobilier bordelais, fort d’une stabilité retrouvée, a généré une importante demande. Toujours soutenu par l'attractivité de la ville et son cadre de vie exceptionnel, les acquéreurs, mieux informés, et beaucoup plus puissant dans les négociations, ont profité de cette éclaircie pour enclencher et/ou concrétiser leurs projets immobiliers. Cette reprise de la demande, face à une offre encore contenue par certains vendeurs ne souhaitant pas confronter leurs biens au marché baissier actuel, a permis de constater une légère hausse des prix dans l’ancien selon les dernières statistiques de la FNAIM.
Avec un marché ayant retrouvé de la fluidité, des délais raccourcis et une demande régénérée, cette fin de premier semestre a marqué incontestablement un tournant pour le marché immobilier bordelais.
Malgré tous ces signaux encourageants d’un marché qui ne demandait qu’à repartir après avoir laissé quelques-uns de ses démons derrière lui, nous jugeons cette amélioration très fragile, voire précaire ! Les motifs d’inquiétudes sont trop nombreux :
- Une remontée du chômage pouvant brider les Français dans leurs projets immobiliers
- La variation légèrement haussière des taux immobiliers ces derniers mois
- Une variation possible de l’inflation à tout moment
- L’ensemble des tensions géopolitiques actuelles
- L’absence totale de stratégie claire concernant le logement au niveau national
- L’instabilité politique générée par une classe politique irresponsable et incompétente paralysant les chaines de décisions publiques et privées
- Les dégradations de la note d’un pays malade de son train de vie démesuré et d’une dette désormais incontrôlable.
5. Que faire ? Dans un pays malade, la prudence est mère de sureté
Autant, il est compliqué de trouver des solutions aux différents maux d’un monde complexe, et cela nous dépassera toujours malgré les discours des nombreux économistes de notre entourage…
Par contre, l’instabilité politique dans laquelle l’égo de certains a fait plonger notre pays, puis le temps dépensé par l’ensemble de nos dirigeants à déstabiliser notre économie est ubuesque. Bref rien de bon à cause de bons à rien !
Deux remèdes sont également en cours de discussion pour soigner cette belle France malade, ne vous inquiétez surtout pas ! Le vaudeville continue …
Premièrement : rajouter de l’eau dans un panier percé sans perspective de colmatage préalable des trous bien évidemment. Puis enfin, laisser entendre aux rares pompiers restant dans notre pays que, même s’il y a le feu, on fera mieux sans eux et leur enthousiasme. Prenons leurs lances à incendies plutôt que les laisser travailler en paix afin de les éteindre.
En attendant ces magnifiques décisions et autres "mesurettes", tout est bloqué depuis la dissolution… Malheuresement, nous n'envisageons aucun débloquage des chaines de décisions publiques et privées avant l'election présidentielle. Ce nouvel élan du premier semestre 2025 ne pourra que continuer de se fragiliser… La perte de temps est immense et le risque est de passer inévitablement d’une longue crise immobilière à une crise du logement ! Je ferme la parenthèse.
Dans un marché aussi fébrile que celui qui arrive, l'expertise et l’accompagnement d’un agent immobilier expérimenté sont plus que jamais indispensables afin de mieux manœuvrer l’ensemble de vos décisions patrimoniales.
En temps de crises, nos compétences sont (enfin) reconnues à leur juste valeur. Les acquéreurs, les vendeurs et les investisseurs cherchent de plus en plus à se faire accompagner par des professionnels capables de les orienter convenablement dans un environnement fluctuant et complexe.
Le rôle de l’agent immobilier va désormais bien au-delà d’une simple transaction : il doit tendre à devenir un conseiller familial dédié à l’immobilier. Ces longues années de crise auront au moins eu l’avantage de faire un tri plus que bienvenu dans le monde de l’immobilier, d’avoir mis au tapis le modèle économique des agences « low cost », démontré les limites des ventes interactives, et bien fait comprendre que la relation humaine, basée sur la confiance, restera indispensable pour ce type d’investissement au long terme.
