Dans ces années de turbulences où vos placements vont continuer à faire du yoyo avec vos nerfs, ne serait-il pas plus prudent de vous orienter vers cette bonne vieille valeur refuge que restera l’investissement immobilier dans l’ancien.
Avec la fin du mécanisme fiscal PINEL trop largement utilisé dans les programmes immobiliers neufs, de nombreux mécanismes fiscaux continuent d’exister et d’inciter les investisseurs privés à rénover les logements anciens désormais : Malraux, Denormandie, LMNP…
Nous allons ici nous attarder sur celui que nous jugeons le plus simple à utiliser afin de se constituer sereinement un patrimoine immobilier « pierre par pierre » tout en payant moins d’impôts : le mécanisme du déficit foncier
Mais comment fonctionne-t ’il concrètement ? Quelles sont les conditions à respecter pour en bénéficier ?
Qu’est-ce que le mécanisme du déficit foncier ?
Ce dispositif s’applique uniquement dans le cadre du régime réel d’imposition ; pour des locations nues (non meublées), et concerne exclusivement les biens immobiliers situés en France.
Il s’agit d’un mécanisme juridique et fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs privés de déduire de nombreuses charges de leurs revenus locatifs, puis de leurs revenus globaux dans une certaine limite. Lorsque le montant de ces charges est supérieur aux montants des loyers perçus, on parle alors de déficit foncier.
L’intérêt principal du déficit foncier est la possibilité de diminuer sensiblement le montant de votre impôt sur le revenu tout en effaçant totalement la fiscalité malheureusement encore trop importante sur les revenus fonciers. En effet, une partie de ce déficit peut être imputée directement sur l’assiette d’imposition de vos autres revenus. Ce déficit peut être reportable sur l’ensemble de vos revenus fonciers durant les dix années suivantes dans une certaine limite annuelle.
Le plafonnement du déficit foncier
Comme évoqué brièvement, il existe une limite à ce déficit. Tous les ans, après avoir gommé l’intégralité de vos revenus foncier, il vous sera possible grâce au déficit foncier de déduire jusqu’à 10 700 euros de vos revenus. L’excédent pouvant être reporté et déduit durant les dix années suivantes.
Entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025, la limite annuelle d’imputation est augmentée à 21 400 euros pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique. Mais attention, ces derniers doivent permettre à des logements classés E, F ou G de passer l’audit énergétique à une classe entre A et D.
Exemple
Vous décidez d’acheter un bel appartement au cœur de Bordeaux. Celui-ci vous permet de percevoir 12 000 € de loyer par an. Vous avez engagé des frais de travaux déductibles à hauteur de 70 000 €. Votre déficit foncier s’élève à 58 000 €.
Ainsi :
- 10 700 € seront imputés de votre revenu global de l’année, ce qui engendrera la réduction immédiate de votre impôt selon vos tranches d’imposition.
- Les 47 300 € restants sont reportables sur les revenus fonciers des dix prochaines années
Les 47 300 peuvent être reportés durant 6 années maximum sur l’ensemble des revenus et 10 ans maximum uniquement sur les revenus fonciers.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, il est essentiel de bien se faire accompagner afin d’identifier les charges réellement éligibles à cette déduction et bien s’assurer de la bonne rédaction des factures des artisans.
Voici les principales dépenses que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :
- Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, hors travaux structurels. Exemple : rénovation d’une salle de bains, remplacement d’une chaudière, ravalement des façades, remise en peinture d’un logement, changement de la cuisine .. etc.
- L’ensemble des honoraires de location et de gestion locative, uniquement si vous passez par une agence immobilière agréée. Nous par exemple !
- Les primes d’assurance liées au bien immobilier (assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés…).
- Les taxes foncières (hors ordures ménagères).
- Les intérêts d’emprunt liés à un crédit immobilier. Même si les taux ont remonté, c’est comme si vous ne payiez aucun intérêt !
- Les charges de copropriété, si elles concernent des dépenses déductibles (hors charges locatives récupérables auprès du locataire).
En quoi est-il idéal ?
Un fort déficit foncier représente une opportunité fiscale puissante, notamment pour les contribuables ayant un taux marginal d’imposition élevé. En effet, couplé au levier bancaire (emprunt) que SEUL permet le placement immobilier de manière générale, il permet de ne pas être imposé sur ses revenus fonciers et réduire son assiette imposable tout en se constituant un patrimoine immobilier pour sa retraite et/ou pour ses enfants.
Pour optimiser pleinement cette stratégie, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du secteur. Notre cabinet, de par les synergies entre nos différentes structures immobilières est capables de vous accompagner de A à Z sur ce type de projet :
- Sourcing d'appartement à rénover
- Valorisation et suivi des travaux
- Mise en location et gestion locative
