À Bordeaux, comme dans de nombreuses grandes métropoles françaises, le marché locatif est aujourd’hui particulièrement tendu. À Bordeaux, à l'instar des prix de vente, les loyers ont également fortement augmenté ces dernières années. Cette hausse des prix des biens en location s’accompagne également d’une offre locative insuffisante, rendant l’accès au logement encore plus difficile. Face à cette situation, la ville a instauré depuis le 15 juillet 2022 un dispositif de plafonnement des loyers, à l’image de Lyon, Paris ou Lille.
Comment fonctionne ce mécanisme de plafonnement ? Cette régulation est-elle réellement efficace ? Quelles en sont les conséquences pour le marché immobilier Bordelais ces 2 dernières années ?
Comment cela fonctionne à Bordeaux ?
Le dispositif fonctionne via différents critères permettant d’établir un loyer de référence. Parmi ces différents critères, le premier est évidemment la localisation du bien. La ville de Bordeaux est divisée en différentes zones géographiques. Par la suite, le simulateur disponible en ligne approfondit les loyers de référence grâce à d’autres paramètres tels que la typologie du bien, le nombre de pièces, et l’époque de construction des logements. Avec l'ensemble de ces informations sur les caractéristiques générales du logement, le simulateur établit un prix au m2 qui servira de loyer de référence sur la zone concernée. Vous n'avez plus qu'à multiplier par la surface habitable du bien et vous êtes en présence de votre loyer.
Néanmoins, une dérogation est possible grâce au complément de loyer. Le complément de loyer permet d’augmenter le loyer plafonné dans le cas d’un appartement présentant des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte par le simulateur. Cela peut être un emplacement ultra privilégié, d’importants ou de récents travaux de rénovation, un logement aux prestations haut de gamme, une terrasse, une vue dégagée, ... Attention, les caractéristiques permettant l’application du complément de loyer doivent être justifiées et le montant de celui-ci clairement affiché sur le bail.
Ce complément constitue ainsi un véritable compromis entre l’objectif de régulation des loyers dans les grandes métropoles, et le besoin des propriétaires de valoriser correctement leur patrimoine.
Ce dispositif de plafonnement des loyers à Bordeaux permet, certes, de tenter de garder la main sur les loyers pratiqués dans les grandes villes, mais il présente certains risques non négligeables. Par exemple, en stigmatisant certains quartiers par rapport à d'autres, il existe bel et bien un risque de délaissement de certaines zones de Bordeaux. Les faibles loyers pratiqués dans ces zones auront tendance à éloigner les investisseurs privés et décourageront certains bailleurs à entretenir correctement leur patrimoine. De plus, certains professionnels de l’immobilier jugent l’outil mal conçu et imprécis quant aux critères permettant d’établir le bon loyer de référence par rapport au patrimoine concerné.
Chez Lapalus Immobilier, nous ne remettons pas en cause la noblesse de cette volonté politique. Chercher des moyens de maîtriser la hausse déraisonnable des prix afin de faciliter l'accès au logement est une bonne chose. Cela dit, en l'état actuel, ce dispositif présente des limites importantes, voire même des risques pour le renouvellement du parc locatif Bordelais. Les investisseurs privés se détournent de certaines zones de Bordeaux, particulièrement les quartiers aux loyers plafonnés les plus bas alors que paradoxalement, ce sont ces mêmes quartiers qui auraient le plus besoin de leurs interventions dans le temps.
Ce dispositif, en fixant les prix uniquement par zones et typologies souffre d'une grande imprécision et de graves lacunes dans l’évaluation locative des biens immobiliers à Bordeaux. Pour être pleinement efficace, il nécessiterait des ajustements importants afin de mieux s’adapter aux réalités d'un marché locatif Bordelais tendu et qui a besoin de l'investissement privé pour se régénérer.
